16 июля 2019 19:45
фото: Сергей Клевцов

Новое долевое: покупать квартиру или подождать

В редакции газеты «Красноярский железнодорожник» прошёл круглый стол, участники которого обсуждали, как отразится переход от долевого к проектному финансированию строительства жилых домов на решении социальных вопросов железнодорожников

С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в Федеральный закон №214. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.
Представители Дорпрофжела, отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, банков и компаний-застройщиков поделились мнениями о том, как отразятся эти перемены на региональном рынке жилья и решении квартирного вопроса тружеников магистрали. Состоявшаяся в редакции встреча стала продолжением цикла круглых столов, организованных газетой «Красноярский железнодорожник» и посвящённых мерам социальной поддержки работников компании.

3-5.jpg
Татьяна Андреечкина, главный специалист Дорпофжел на Красноярской магистрали:

‒ С 2005 года в компании планомерно реализуется корпоративная жилищная концепция, которая постоянно дополняется с учётом интересов работников железнодорожного транспорта.

Работники компании, которые приобретают жильё в собственность или строят его, могут получить разовую корпоративную поддержку, которая заключается прежде всего в субсидировании части процентов по ипотечным кредитным договорам.

В настоящий момент на полигоне Красноярской магистрали для предоставления такой корпоративной поддержки на учёте состоят 257 человек. Претендовать на неё могут представители профессий, обеспечивающих выполнение производственно-технологических процессов и включённых в соответствующий перечень.

При этом стаж в ОАО «РЖД» должен составлять не менее трёх лет, и должна быть подтверждена потребность работника в улучшении жилищных условий. Молодые специалисты могут рассчитывать на корпоративную ипотеку даже без трёхлетнего стажа.

Жилищной концепцией компании предусмотрен и такой вид поддержки, как безвозмездное субсидирование работникам, у которых родились дети. В 2017 году такую субсидию получили 98 работников дороги на общую сумму 33,7 млн рублей. Кроме того, в жилищной концепции предусмотрены меры социальной поддержки для многодетных железнодорожников, помощь одиноким родителям в виде безвозмездной субсидии на приобретение жилья.

В целом в 2006–2017 годах на Красноярской железной дороге 1797 работников приобрели жильё по корпоративной жилищной программе.

Более 600 из них уже полностью расплатились. В 2018 году поддержку в виде субсидирования процентной ставки должны получить 77 работников. Из них 10 приобрели жильё на вторичном рынке, 67 – участники долевого строительства жилого комплекса на улице Калинина.

И, конечно, железнодорожникам, которым предстоит принять решение о приобретении квартиры, немаловажно понимать, какие процессы сейчас происходят в этой сфере и как будут меняться условия на региональном рынке жилья.

3-7.jpg
Наталья Хизниченко, начальник отдела продаж АО «Желдорипотека»:

‒ Наша организация является постоянным надёжным партнёром ОАО «РЖД» в решении задачи улучшения жилищных условий железнодорожников. Филиал с первых дней основания тесно сотрудничает с Красноярской железной дорогой. По корпоративной программе молодые специалисты имеют возможность взять ипотечный кредит и выплачивать только 2% годовых, а работники, не имеющие такого статуса, ‒ 4,5% годовых. При этом первоначальный взнос не требуется.

Реализованы жилищные проекты в Ачинске и Иланском, посёлке Саянский Рыбинского района. Железнодорожники получили современные и комфортные квартиры.

Впервые крупный проект осуществляется в краевом центре: это новый жилой комплекс на улице Калинина, который включает три восемнадцатиэтажных жилых дома. Первая очередь введена в строй в июне 2018 года. Сейчас «Желдорипотека» ведёт строительство второго дома, входящего в структуру этого комплекса. Сдача новостройки запланирована уже следующей весной. У работников магистрали ещё есть возможность приобрести жильё в этом доме. Сейчас реализовано порядка 50% квартир.

3-8.jpg
Ирина Буркова, и.о. начальника отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края:

‒ С 1 июля все застройщики должны в отношении каждого объекта строительства открыть в уполномоченном банке специальный счёт.

Это касается и тех проектов, которые были утверждены до этой даты, и где привлечение средств уже было осуществлено – таким компаниям дали отсрочку до 1 сентября, и тех, что только открывают строительство. Такой переход важен для долевого сегмента рынка, ведь новая схема позволяет сделать контроль за привлечёнными средствами более прозрачным благодаря учёту целевого их использования.

Теперь есть статья, которая запрещает проводить ряд нецелевых операций. Конечно, если до указанной даты у застройщиков сложилась практика хозяйственной деятельности и необходимо рассчитаться по уже оговорённым обязательствам, то банк будет контролировать этот процесс с учётом имеющихся отношений.

Ещё одно новшество ‒ компенсационный фонд, отчисления в который осуществляют все компании, которые ведут долевую застройку. Но в случаях, когда деньги граждан привлекаются по эскроу-счетам, выплат в компенсационный фонд не предусмотрено. Полагаю, что эти изменения приведут к укрупнению рынка: в условиях ужесточения контроля и увеличения затрат небольшие, в основном неспециализированные застройщики, с высокой долей вероятности не выдержат конкуренции.

3-4.jpg
Полина Лопатина, менеджер по продажам ипотечных продуктов ПАО АКБ «Связь-Банк»:

‒ Если говорить об эскроу-счетах, то наш банк уполномочен предоставлять такие услуги. Этот новый механизм, скорее всего, приведёт к росту спроса в этом сегменте: ведь заключая договор долевого участия, клиент получает гарантию целевого использования его средств, рисков становится меньше. Здесь, конечно, возрастает актуальность вопроса о качестве жилья и привлекательности предлагаемых проектов застройки, а также о цене. Но в целом это должно способствовать развитию отрасли. «Связь-Банк» предлагает своим клиентам как ипотеку на первичном рынке, так и кредиты на вторичное жильё. Есть возможность оформить кредит под залог уже готового жилья. При этом мы реализуем гибкую политику ставок.

Наш банк учитывает личные обстоятельства клиентов, такие как рождение ребёнка. Например, при использовании материнского капитала первоначальный взнос по ипотеке не потребуется.

Поскольку компания «РЖД» является нашим надёжным партнёром, для железнодорожников мы предлагаем особые условия. В том числе пониженные ставки на потребительские кредиты по специальным программам.

3-9.jpg
Елена Осетрова, менеджер по залоговому кредитованию ПАО КБ «Восточный»:

‒ В банке «Восточный» существует альтернатива ипотеке ‒ это программа покупки жилья под залог недвижимости. Кредиты мы выдаём под залог имеющегося имущества, причём в обеспечении могут участвовать друзья и родственники наших клиентов, которые готовы заложить свою собственность банку. Залогом может быть любая недвижимость. При этом она выступает исключительно в качестве гарантий банку, оставаясь в собственности клиента, который в течение всего времени кредитования продолжает пользоваться своим имуществом как обычно, не испытывая каких-либо неудобств.

Если нужна крупная сумма с небольшими платежами, кредит с обеспечением, пожалуй, ‒ оптимальный вариант. Отмечу, что это не целевая форма кредитования, а значит взять его можно для решения любых задач клиентов, в том числе и для приобретения недвижимости.

3-6.jpg
Ирина Трифоненкова, руководитель ипотечного центра ПАО «Бинбанк»:

‒ В настоящее время активно разрабатывается вопрос предоставления нашим клиентам услуги эскроу-счетов. Это бесспорно правильно, что на законодательном уровне прописан механизм защиты интересов дольщиков, ведь ситуация с недостроями и долгостроями была серьёзной, в том числе и у нас в регионе.

Изменения в федеральном законе позволят стабилизировать ситуацию, повысить уровень надёжности в долевом сегменте. Однако есть и минусы: вполне вероятный сценарий – это повышение цены за квадратный метр, удорожание дополнительных сервисных составляющих.

Наш банк предоставляет клиентам возможность участия в ипотечных программах, как на первичном, так и на вторичном рынках. Процентные ставки фиксированные, и полагаю, что железнодорожникам это будет интересно.

3-1.jpg
Виктор Мишуров, генеральный директор риелторской компании «Этажи»:

‒ Конечно, у проблемы обманутых дольщиков есть определённые корни, и регулирование здесь продиктовано необходимостью. С другой стороны, личной ответственности за свои капиталовложения никто не отменял. И до введения нового механизма можно было обращаться в надзорные органы, уточнять информацию по застройщикам и тем самым снижать риски и избегать потерь. В Красноярске серьёзные риэлторские компании, которые заботятся о своей репутации, никогда не работали с компаниями-однодневками.

Общую динамику спроса на долевое в перспективе я бы оценивал не столь оптимистично. Как уже отмечалось, расходы застройщиков возрастут, и поскольку ключевой фактор – это рентабельность, цены на этом рынке неизбежно поднимутся, а общая привлекательность направления уменьшится. Мы ожидаем некоторого снижения покупательской активности.

Возможен отток клиентов в пользу «вторички». На мой взгляд, стоит учесть и тот факт, что Красноярск сейчас активно расширяется, и новостройки – это по большей части площадки, где необходимая социальная инфраструктура ещё только формируется, что снижает их привлекательность. И если цена на такое жильё повысится, оно будет уже не столь выгодным.

Многих красноярцев, в числе которых и железнодорожники, сегодня интересует возможность приобретения жилья в других регионах и даже государствах. С компанией «Этажи» человеку не нужно думать, где искать надёжного риелтора в незнакомом городе. Мы работаем в таких центрах притяжения как Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Краснодар, и можем предоставить полноценный сервис.

3-2.jpg
Анна Лепешонок, начальник отдела ипотечного кредитования и продаж Краевого фонда жилищного строительства:

‒ Подводя итоги этой беседы, я всё-таки предлагаю дать ответ на поставленный вопрос: «Покупать квартиру сейчас или подождать?» Если опираться на мнения экспертов, стоит рассмотреть покупку недвижимости, и в пользу такого решения говорят сразу несколько аргументов.

Действительно, стоимость квадратных метров в долевом строительстве будет повышаться. Скорее всего это не будет резкий скачок, но процесс роста уже постепенно пошёл, и надо успеть воспользоваться ситуацией «золотой середины», когда проценты по ипотечным кредитам выгодны, а цены на долевое ещё не успели серьёзно подняться.

Есть федеральные ипотечные программы, к примеру «Семейная ипотека» (6% годовых), в рамках которой при рождении второго и последующих детей на строящееся или только введённое жильё можно взять кредит. Сегодня она пользуется спросом у тех, кто уже в ипотеке, поскольку предусматривает перекредитование. Этой возможностью активно пользуются и железнодорожники.

Как общую тенденцию отмечу, что, приобретая жильё, люди становятся всё более мобильными, легко меняют один район города на другой. А основной задачей, которую они при этом решают, является повышение уровня комфорта.

3-3.jpg
Константин Коваленко, главный редактор газеты «Красноярский железнодорожник»:

‒ Этот разговор на волнующую многих железнодорожников тему продолжил серию круглых столов издательского дома «Гудок», посвящённую актуальным для железнодорожников вопросам. В этом году уже состоялась подобная встреча, которая вызвала заинтересованность у наших читателей и позитивные отклики. Надеюсь, что благодаря этому диалогу мы представим новую полезную информацию от экспертов отрасли. И в дальнейшем такой формат обсуждения актуальных тем в редакции «Красноярского железнодорожника» станет традицией.

Мария Кузнецова
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30